המדריך לרכישת דירה צעדים מעשיים לפני הרכישה
קניית דירה היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת עם השלכות כלכליות על העתיד. מה עלינו לבדוק בטרם נחתום על רכישת דירה?
מה עלינו לעשות?
- בדיקה פיזית של הדירה
ראשית, יש לבדוק את התאמת הדירה לתיאור הממכר, מספר החדרים, מ"ר, כיווני אויר כולל הצמדות וכד'.
שנית, יש לבדוק את מצב הקירות בדירה, כמו סדקים, נזילות, רטיבויות יבשות ועובש ודומיהן.
שלוש, בדיקת תקינותם של מכשירי החשמל וציוד שנשארים בדירה הכוללים בין היתר מזגנים, מטבח, ארונות, ארון חשמל, דוד שמש וכד'.
ארבע, תקינות הברזים ומערכות האינסטלציה חלונות, דלתות וכדומה.
חמש, יש לבדוק באופן מדוקדק את מערכות הביוב (בדגש על דירות קרקע) והצנרת והשלכותיהן על את מצב הצנרת, אם יש נזילות בדירה, במידה ויש, האם נובעות מתוך הדירה, מדירות אחרות או מהקירות החיצוניים.
שש, לבדוק את חדר המדרגות, את החנייה והמחסן.
את הדירה רצוי לבדוק בשעות שונות של היממה, לטייל בשכונה, לראות דירות נוספות באזור ולשוחח עם שכנים.
- בדיקה של הבניין וסביבת המגורים
כאשר מדובר בדירה בבניין חדש מומלץ לבדוק מי היזם שבנה את הבניין, את רמת הבנייה, את המוניטין שלו, לפנות לבעלי דירות שרכשו ממנו ולקבל מהם המלצות או היערות על ההתנהלות.
לבדוק אם יש תכנון לבניית פרויקט חדש באזור שעלול מצד אחד להפריע ביום יום ומצד שני יגרום להתחדשות האזור ושיבוח הנכס, רצוי לבדוק את עומסי התנועה בכניסה וביציאה מהאזור, חניות בסביבה, תחבורה ציבורית, מידת הרעש בדירה בשעות היום והלילה, מוסדות חינוך, מרכזי קניות ושירות לתושבים לפי הצורך, מומלץ להתייעץ עם שכנים.
- כדאיות העסקה
יש לבדוק את מחירי הדירות שנמכרו באזור בתקופה שלפני קניית הדירה, למשל דרך האתר של רשות המיסים.
מומלץ להזמין בדיקת שמאי מוסמך אשר מטרת בדיקתו בין היתר היא ביצוע בדיקות תכנוניות לדירה הכוללות חריגות וזכויות הבניה, וכן אומדן אובייקטיבי של ערך הדירה בהתאם למחיר השוק ומצב הדירה בפועל, כמו כן במקרים מסוימים יש אפשרות לקבל הערכת מוקדמת של שמאי מטעם הבנק.
- התקשרות עם עורך דין
מומלץ לשכור עורך דין בשלב מוקדם ככל האפשר של העסקה, רצוי לבדוק שעורך הדין מתמחה בתחום המקרקעין. חשוב לזכור – לא לחתום על זיכרון דברים ועל שם מסמך ללא בדיקת עורך דין.
בטרם יבדוק עורך הדין את הסכמי המכר, ניתן יהיה להתייעץ עמו בנושאים שונים שיסייעו לכם באופן קבלת ההחלטות כגון בדיקת נסח הטאבו, היבטים הקשורים במיסוי, משכנתא, בדיקות ראשוניות לדירה, בליווי המשא ומתן ועוד.
בין היתר הבדיקות, בודק עוה"ד בנסח הטאבו של הדירה שאכן הדירה רשומה על שם המוכר, האם הדירה בבעלות פרטית או מנהל, האם ישנה חברה משכנת, האם רשומים חובות או הגבלות לבעלי הדירה, בדיקת שטח הדירה בנסח הטאבו ביחס לשטח הדירה המוצע בפועל וכו'.
בדיקת נכס על ידי עורך דין המתמחה בתחום, יעניק לכם ביטחון בסגירת העסקה, עשוי לייעל לכם במהלך המשא ומתן ולהעניק לכם וודאות גבוהה יותר ביחס לתנאים המסחריים שסיכמתם עם הצד השני.
- מימון העסקה:
במידה ובכוונתכם ליטול משכנתא ועל מנת להעריך מראש את התקציב שיעמוד לרשותכם לרכישת הדירה, מומלץ לגשת לבנק ולבקש אישור עקרוני למשכנתא. אישור המשכנתא מתבסס על המשכורת של הלווה וגובה יכולת של החזר התשלומים, האישור העקרוני מוגבל בזמן ומטרתו לקבל אומדן יכולת מימון העסקה. לאחר בחירת דירה ספציפית וחתימה על הסכם המכר, יגיע שמאי מטעם הבנק לבדוק את הנכס ויקבע את שווי הדירה וכדי לאשר את המשכנתא בתנאים ובסכום שנחתם בהסכם.
